By-Bright

Hiszpania i Tajlandia przyciągają inwestorów o nieco innych oczekiwaniach i możliwościach finansowych.– Costa del Sol to rynek bardziej dojrzały, wybierany zarówno z myślą o ochronie i długoterminowym wzroście wartości kapitału, jak i własnym użytkowaniu nieruchomości. Tajlandia natomiast przyciąga przede wszystkim inwestorów poszukujących niższego progu wejścia i atrakcyjnego potencjału dochodów z wynajmu. To dwa różne modele inwestowania, dlatego zamiast je ze sobą bezpośrednio porównywać, pomagamy klientom wybrać rynek najlepiej odpowiadający ich budżetowi i celom inwestycyjnym – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.Marbella czy Phuket? Który rynek jest dla kogoPhuket to dziś drugi największy rynek nieruchomości w Tajlandii po aglomeracji Bangkoku. Według najnowszego badania Agency for Real Estate Affairs (AREA) na Phuket powstało już 806 projektów z ponad 90 tys. lokali o łącznej wartości 705 mld batów (ok. 21,6 mld dolarów), z czego sprzedano ok. 85 proc. Tylko w 2026 r. na rynek trafiło 13,8 tys. nowych mieszkań i willi wartych 176,5 mld batów – więcej niż w jakiejkolwiek innej prowincji Tajlandii.– Phuket to już nie tylko wakacyjny kierunek. Turyści i inwestorzy wciąż stanowią około 80 proc. kupujących, ale przybywa cudzoziemców, którzy mieszkają tam przez większą część roku. Dzięki temu popyt na najem nie kończy się wraz z sezonem – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz.Tajlandia kusi też wizami dla inwestorów. Zakup nieruchomości za co najmniej 3 mln batów (ok. 92 tys. dolarów) otwiera drogę do odnawialnej wizy Long Stay, a program Long Term Resident daje prawo pobytu nawet na 10 lat. Wyspa rozbudowuje też infrastrukturę: do 2027 r. lotnisko na Phuket ma obsługiwać 18 mln pasażerów rocznie, a na 2031 r. zaplanowano otwarcie nowego portu lotniczego Andaman na 40 mln pasażerów.Costa del Sol: rekordy Polaków i stabilny wzrost cenNadal jednak Hiszpania pozostaje pierwszym wyborem polskich inwestorów. Polacy kupili w Hiszpanii w pierwszym półroczu 2026 r. blisko 2,3 tys. nieruchomości. Daje to Polsce 8. miejsce wśród zagranicznych kupujących.Według firmy doradczej CBRE w I półroczu 2026 r. w nieruchomości w prowincji Malaga zainwestowano rekordowe 418 mln euro, ponad trzy razy więcej niż przed rokiem. Lotnisko w Maladze obsłużyło w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 r. ponad 19,3 mln pasażerów, o 6,6 proc. więcej niż rok wcześniej.– W prowincji Malaga niemal jedną trzecią kupujących stanowią cudzoziemcy, a wśród nich coraz wyraźniej widać Polaków. Ten rynek przez lata pokazał odporność na kryzysy. Ograniczona ilość gruntów pod zabudowę sprawia, że dobre lokalizacje w Marbelli zyskują na wartości niezależnie od koniunktury – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.Hiszpania wymaga jednak nastawienia na dłuższy termin. Inwestorzy powinni uwzględnić koszty transakcyjne i zmieniające się otoczenie regulacyjne. W Andaluzji zakup nieruchomości z rynku wtórnego podlega co do zasady 7-proc. podatkowi od przeniesienia własności (ITP), a nowe regulacje dotyczące rynku najmu zwiększają znaczenie prawidłowego określenia charakteru i warunków umowy. Przed zakupem nieruchomości inwestycyjnej szczególnie istotna jest weryfikacja zasad wynajmu obowiązujących w danej lokalizacji.Własność, najem, horyzont. Gdzie leżą różniceNajwiększa różnica dotyczy prawa własności. W Hiszpanii cudzoziemiec z UE kupuje dom czy apartament na takich samych zasadach jak Hiszpan, z pełną własnością gruntu i wpisem do rejestru. W Tajlandii obcokrajowiec może mieć na własność (freehold) tylko apartament, i to pod warunkiem, że cudzoziemcy nie posiadają więcej niż 49 proc. powierzchni budynku. Wille kupuje się w formie dzierżawy (leasehold) na 30 lat z możliwością przedłużenia.– Dla klienta, który kupuje willę za kilka milionów euro i myśli o przekazaniu jej dzieciom, pełna własność w europejskim systemie prawnym jest argumentem nie do przecenienia. W Tajlandii to też jest bezpieczne, ale trzeba rozumieć konstrukcję leasehold i dokładnie sprawdzić umowę – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz.Tajlandia wygrywa za to bieżącą rentownością. Najem na Phuket przynosi 6-10 proc. zysku netto rocznie, podczas gdy w Dubaju, z którym inwestorzy często porównują Phuket, średnie stopy zwrotu spadły do ok. 5,45 proc. Koszty utrzymania lokalu są wielokrotnie niższe niż w Europie. Trzeba jednak pamiętać, że tajskie prawo zakazuje wynajmu na krócej niż 30 dni bez licencji hotelowej, a kara może wynieść 20 tys. batów plus 10 tys. batów za każdy kolejny dzień naruszenia.– Wysokie stopy zwrotu w Tajlandii są realne, ale tylko wtedy, gdy model najmu jest legalny. To nie jest rynek szybkiego wyjścia: minimalny horyzont to pięć-siedem lat – podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewicz.Drugi dom a dochód z najmuEksperci podkreślają, że oba rynki odpowiadają na inne potrzeby. Hiszpania to przede wszystkim drugi dom w Europie, kilka godzin lotu od Polski i stabilny wzrost wartości. Tajlandia przyciąga raczej tych, dla których liczy się bieżący dochód z najmu.– Najczęściej radzimy, żeby zacząć od pytania o cel. W praktyce to zwykle dwie różne grupy klientów. Ci, którzy kupują willę w Marbelli, rzadko liczą przede wszystkim zwrot z najmu. Szukają domu dla rodziny, w którym spędzą kilka miesięcy w roku i miejsca, które z czasem zyska na wartości. Klient zainteresowany Phuket częściej myśli jak inwestor: kupuje apartament, którego sam używa rzadziej i oczekuje regularnego dochodu z najmu oraz dywersyfikacji poza Europę. W obu przypadkach zasada jest ta sama: sprawdzony deweloper, niezależny prawnik i inwestycja traktowana jako element szerszego portfela – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.&nbsp;

Nieruchomość w Hiszpanii czy w Tajlandii? Gdzie Polacy coraz częściej lokują kapitał

Nowy dekret obowiązuje tymczasowo: 16 października zagłosuje nad nim Stała Deputacja Kongresu (Diputación Permanente), która po rozwiązaniu parlamentu przejęła jego uprawnienia. Zdaniem hiszpańskich ekspertów zostaną wtedy przegłosowane. Nowe zasady dotyczą przede wszystkim zakupu mieszkań z najemcą oraz opłacalności inwestycji pod wynajem. – Dla osoby, która kupuje mieszkanie w nowej inwestycji albo niewynajętą nieruchomość z rynku wtórnego, proces zakupu nie zmienia się, dlatego naszym klientom mówimy wprost: nie ma powodu do niepokoju ani do pośpiechu. Kluczowe jest za to staranne przygotowanie każdej transakcji – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.Mieszkanie z najemcą: prawo pierwokupu bez wyjątkówNajważniejsza zmiana dla kupujących dotyczy nieruchomości sprzedawanych z najemcą. W umowach najmu zawieranych od 8 października najemca nie może już zrzec się prawa pierwokupu (tanteo y retracto). Wcześniej przy dłuższych umowach było to możliwe. Kupujący przejmuje też trwającą umowę najmu. Nowe przepisy przewidują możliwość jej nadzwyczajnego przedłużenia o maksymalnie dwa lata, ale nie automatycznie. Dotyczy to określonych umów najmu na cele mieszkaniowe, których ustawowy okres ochrony dobiega końca, pod warunkiem że najemca terminowo opłacał czynsz przez ostatnie osiem miesięcy. Przepisy przewidują również wyjątki, <a target="_blank" href="http://m.in">m.in</a>. gdy właściciel wykaże uzasadnioną potrzebę wykorzystania mieszkania na własne potrzeby lub potrzeby rodziny. – Zanim klient złoży ofertę na mieszkanie z rynku wtórnego, sprawdzamy, czy lokal jest wynajęty, na jakich warunkach, do kiedy i czy najemca został prawidłowo zawiadomiony o sprzedaży – wyjaśnia Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.Po zmianach to jeden z najważniejszych punktów kontroli, bo nieprawidłowe zawiadomienie może umożliwić najemcy skorzystanie z prawa retracto, czyli przejęcia mieszkania na tych samych warunkach już po transakcji i utrudnić jej finalizację oraz rejestrację.– Ostateczną ocenę umowy najmu zawsze powinien przeprowadzić prawnik, dlatego najlepiej wybrać agencję, która współpracuje z doświadczonymi prawnikami znającymi hiszpańskie przepisy o najmie i sprzedaży nieruchomości – dodaje Robert Reiski.Inwestycja pod wynajem: nowe limity i podatkiOsoby, które chcą kupić nieruchomość w Hiszpanii, żeby ją wynająć, muszą liczyć się z kilkoma nowymi zasadami. Do końca 2027 r. trudniej będzie podnieść czynsz obecnemu najemcy. Jeśli czynsz jest już wyższy niż urzędowy wskaźnik cen najmu dla danej okolicy, podwyżki nie będzie wcale. W pozostałych przypadkach czynsz może wzrosnąć najwyżej o 2 proc. rocznie, chyba że strony zawrą nowe porozumienie.Zmieniają się też zasady wynajmu na krótszy czas. Najem średnioterminowy wymaga udokumentowanej przyczyny (np. studia, praca) i co do zasady nie może trwać dłużej niż 12 miesięcy. Jeśli tych warunków nie spełnia, traktuje się go jak zwykły najem długoterminowy, z pełną ochroną najemcy.Od 1 grudnia 2026 r. najem umeblowanych lokali do 30 nocy bez usług hotelowych zostanie objęty 10-proc. VAT. W miejscowościach, w których brakuje mieszkań na wynajem, a czynsze są wysokie (tzw. zonas tensionadas), gminy będą mogły też podnieść podatek od nieruchomości (IBI) dla lokali turystycznych. W Andaluzji, w tym w Marbelli i Maladze, takich stref dotąd nie ogłoszono.– Rentowność inwestycji pod wynajem liczymy z klientem w kilku wariantach. Przy inwestycji pod wynajem trzeba dziś dokładniej określić planowany model najmu – długoterminowy, średnioterminowy czy krótkoterminowy, ponieważ każdy z nich podlega innym zasadom i może mieć inne konsekwencje podatkowe – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.Najem turystyczny nie znika. Zmienia się profil inwestycjiEksperci zwracają uwagę, że nowe przepisy przesuwają akcent z najmu krótkoterminowego na średnio- i długoterminowy. Ich zdaniem popyt na taki najem, zwłaszcza na popularnym Costa del Sol rośnie, bo coraz więcej osób, także z Polski, przeprowadza się do regionu na stałe. Jednocześnie nie słabnie ruch turystyczny: w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 r. lotnisko w Maladze obsłużyło ponad 19,3 mln pasażerów, o 6,6 proc. więcej niż rok wcześniej.– Najem turystyczny w Hiszpanii nie znika, dlatego rozmawiamy z klientami o różnych strategiach. Jedną jest mieszkanie ze sprawdzoną licencją turystyczną, drugą – inwestycja nastawiona na wzrost wartości nieruchomości. Trzecią opcją, szczególnie dla osób, które nie chcą samodzielnie zajmować się najmem, są apartamenty w obiektach hotelowych i resortach działających na licencji hotelowej. Właściciel korzysta z lokalu przez wybrany czas w roku, a najmem i formalnościami zajmuje się operator. Przy rosnącym ruchu turystycznym na Costa del Sol to rozwiązanie warte rozważenia – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.Ograniczenia najmu krótkoterminowego wprowadzały wcześniej <a target="_blank" href="http://m.in">m.in</a>. Nowy Jork, Amsterdam i Berlin, a mieszkania w tych miastach nie stały się wyraźnie tańsze. – Źródłem problemu nie jest sam najem turystyczny, tylko zbyt mała podaż mieszkań. Koszty budowy i materiałów w ostatnich latach bardzo mocno wzrosły, a mieszkań publicznych wciąż powstaje za mało – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.&nbsp;

Nowe przepisy mieszkaniowe w Hiszpanii już obowiązują. Co oznaczają dla kupujących z Polski?

– W Hiszpanii, w ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy, zasady wynajmu mieszkań turystom zmieniły się bardziej niż przez poprzednią dekadę. Dla Polaków, którzy kupują w tym kraju rekordową liczbę nieruchomości to sygnał, żeby przed zakupem sprawdzić, czy w danej gminie i konkretnym budynku najem turystyczny jest w ogóle możliwy – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.Wynajem nieruchomości w Hiszpanii - trzy zgody zamiast jednej Według danych Colegio de Registradores, w pierwszym półroczu 2026 r. Polacy kupili w Hiszpanii 2269 nieruchomości – najwięcej w historii. Najchętniej wybieramy wybrzeże – Costa Blanca i Costa del Sol, a wielu kupujących zakłada, że apartament w kurorcie częściowo „zarobi na siebie" dzięki wynajmowi turystom. To wciąż realny scenariusz, ale trzeba pamiętać o kilku ważnych kwestiach.– Jeszcze kilka lat temu wystarczyło kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, zgłosić je w rejestrze turystycznym i można było wystawiać ofertę na platformach wynajmu. Dziś licencja to proces wieloetapowy, a o tym, czy w ogóle da się ją uzyskać, decydują jednocześnie urząd gminy, region i sąsiedzi z tego samego budynku. Dlatego każdą nieruchomość, którą klient chce kupić pod wynajem krótkoterminowy, weryfikujemy pod tym kątem jeszcze przed rezerwacją – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz.W Hiszpanii nie istnieje jedna, ogólnokrajowa licencja na wynajem turystyczny. Każdy region ma własne przepisy, a nawet własne nazewnictwo. W praktyce inwestor musi jednak wszędzie przejść przez trzy poziomy.Gmina. Urząd miasta (Ayuntamiento) decyduje, czy w danej strefie, dzielnicy lub budynku plan zagospodarowania w ogóle dopuszcza działalność turystyczną. Wiele miast wprowadza limity strefowe, wymogi techniczne lub całkowicie wstrzymuje wydawanie nowych pozwoleń.Region. Właściwą licencję i numer rejestracyjny nadaje urząd ds. turystyki danej wspólnoty autonomicznej. W większości regionów wpis następuje na podstawie oświadczenia właściciela o spełnieniu wymogów technicznych (<a target="_blank" href="http://m.in">m.in</a>. klimatyzacja, wentylacja, wyposażenie, zabezpieczenia przeciwpożarowe), które mogą zostać sprawdzone podczas inspekcji. Coraz częściej obowiązują gminne limity.Wspólnota mieszkaniowa. Od ubiegłego roku w całej Hiszpanii uruchomienie nowego najmu turystycznego w budynku wielolokalowym wymaga wyraźnej zgody wspólnoty – „za” muszą głosować trzy piąte wszystkich właścicieli, którzy reprezentują jednocześnie trzy piąte udziałów. Przepis dotyczy zarówno rynku wtórnego, jak i nowych inwestycji.– Dlatego zawsze prosimy o protokoły z zebrań, statut wspólnoty i potwierdzenie, czy lokal ma już aktywny numer w rejestrze turystycznym. Zakup mieszkania z istniejącą, legalną licencją to dziś realna wartość dodana – wyjaśnia Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.Mapa Hiszpanii: gdzie najłatwiej o wynajemBarcelona – odliczanie do zera. Miasto nie wydaje nowych licencji od 2015 r., a władze zapowiedziały, że w listopadzie 2028 r. wygasną wszystkie (ok. 10,1 tys.) istniejące pozwolenia. Najem turystyczny przenosi się do sąsiednich gmin, ale i tam pojawiają się zakazy.Madryt – tylko z własnym wejściem. W historycznym centrum dopuszcza najem turystyczny w zasadzie tylko w budynkach w całości przeznaczonych na ten cel. Poza nim nowe lokale na wynajem w budynkach mieszkalnych mogą działać tylko wtedy, gdy mają niezależne wejście i znajdują się na parterze lub pierwszym piętrze.Walencja – ostrzejsze warunki. Pod koniec marca 2026 r. miasto zastąpiło moratorium stałą regulacją z limitami dla poszczególnych dzielnic i wymogiem niezależnego wejścia z ulicy.Alicante – wstrzymane licencje. Od początku 2025 r. miasto nie wydaje nowych licencji dla mieszkań turystycznych w budynkach mieszkalnych. Wszystkie wnioski o potwierdzenie zgodności urbanistycznej złożone od tego czasu zostały odrzucone, a nowe, docelowe przepisy mają zostać przyjęte do końca 2026 r.Wyspy Kanaryjskie – limity i cele mieszkaniowe. Ustawa obowiązująca od grudnia 2025 r. ogranicza liczbę mieszkań wakacyjnych do 10 proc. zasobu gminy (20 proc. na mniejszych wyspach), a nowo wybudowane mieszkania muszą przez lata służyć celom mieszkaniowym, zanim będzie można je wynajmować turystom.Costa del Sol – rynek dwóch prędkości. Malaga zdecydowała o zawieszeniu nowych pozwoleń na zakwaterowanie turystyczne na terenach mieszkaniowych już w sierpniu 2025 r. (może obowiązywać maksymalnie trzy lata). Marbella (ponad 15,4 tys. zarejestrowanych mieszkań turystycznych) nie wprowadziła moratorium, choć zapowiedziała własny spis lokali i zaostrzenie zasad przekształceń. Estepona, Benahavís, Mijas czy Fuengirola działają w ramach przepisów regionalnych, ale andaluzyjskie prawo dało gminom narzędzia do ograniczania najmu.– W wielu kurortach, przy dobrze dobranej nieruchomości i zgodzie wspólnoty, wynajem turystyczny nadal jest realny i opłacalny. Popyt jest ogromny – na Costa del Sol w sierpniu hotele były wypełnione w niemal 93 proc., a przychód na dostępny pokój był najwyższy w historii. Problemem nie jest więc brak gości – dodaje Robert Reiski.Alternatywy dla wynajmu na dobyZaostrzające się przepisy nie oznaczają, że inwestycja w nieruchomość w Hiszpanii przestaje mieć sens. Coraz więcej kupujących rozważa najem długoterminowy (na ponad rok), który nie wymaga licencji turystycznej ani zgody wspólnoty i daje stabilny dochód w kraju, w którym mieszkań na wynajem brakuje. Druga możliwość to apartamenty i pokoje hotelowe, które można kupić na własność z jednoczesnym oddaniem ich w ramach długoterminowego leasingu. Nieruchomość generuje stały przychód z wynajmu, a całością zarządza hotel. Trzecia grupa – najliczniejsza wśród klientów kupujących nieruchomości premium – kupuje przede wszystkim dla siebie, licząc na wzrost wartości w długim terminie. – Jeśli klient chce kupić mieszkanie pod wynajem turystyczny, trzeba zwrócić uwagę na kilka kwestii. Czy gmina w ogóle dopuszcza najem na doby w tej strefie i czy nie obowiązuje tam moratorium albo wymóg niezależnego wejścia. Czy lokal ma już licencję uzyskaną przed 3 kwietnia 2025 r. i czy przejdzie ona na nowego właściciela. Czy wspólnota nie zakazuje najmu turystycznego i czy da się uzyskać zgodę trzech piątych właścicieli. Do tego dochodzą regionalne wymogi techniczne. Na koniec liczymy, jak opłacalna będzie inwestycja również przy najmie długoterminowym albo własnym użytkowaniu – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka By-Bright.

Barcelona mówi „nie”, Marbella wciąż „tak”. Nowa mapa najmu turystycznego w Hiszpanii

Cudzoziemcy odpowiadają dziś za rekordowe 16 proc. zakupów mieszkań w Hiszpanii. Tak wynika z danych hiszpańskiego Kolegium Rejestratorów (Colegio de Registradores de España) za II kwartał 2026 r. Polacy są ósmą najaktywniejszą nacją, a od innych kupujących wyróżnia ich jedno: najczęściej wybierają nowe inwestycje. W całym 2025 r. rynek pierwotny stanowił niemal 40 proc. zakupów Polaków.– Polscy klienci nie pytają już „czy Hiszpania”, tylko „która Hiszpania”. I słusznie, bo cena podobnego mieszkania w Marbelli i na wybrzeżu Huelvy może się różnić nawet trzykrotnie. Zanim zaczniemy przeglądać oferty, ustalamy najważniejsze rzeczy: budżet, ile miesięcy w roku klient chce spędzać w Hiszpanii i czy nieruchomość ma na siebie zarabiać – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.Costa del Sol: prestiż ma swoją cenę„Złoty Trójkąt”, czyli Marbella, Benahavís i Estepona, to najbardziej prestiżowy adres na hiszpańskim wybrzeżu. Według portalu Idealista w sierpniu 2026 r. metr kwadratowy kosztował tu średnio od blisko 5 tys. euro w Esteponie do niemal 6 tys. euro w Marbelli. To region dla zamożnych kupujących, którzy szukają całorocznego życia na wysokim poziomie: pól golfowych, międzynarodowych szkół i prywatnej opieki medycznej. Najszybciej drożeje Estepona (o 17,4 proc. rok do roku), gdzie Polacy są już trzecią najliczniejszą grupą kupujących.– Estepona to dla wielu Polaków wejście do Złotego Trójkąta. Jest tańsza od Marbelli, ma dużo nowych inwestycji i świetną jakość życia. Rynek rośnie jednak bardzo szybko i najlepsze projekty znikają już w przedsprzedaży. Warto sprawdzać nie tylko cenę za metr kwadratowy, ale też koszty wspólnoty, bo w segmencie premium potrafią istotnie wpłynąć na opłacalność – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.Okolice Barcelony: miejsko i kosmopolityczniePodobny poziom cen oferuje wybrzeże Katalonii: w Sitges i w samej Barcelonie metr kosztuje średnio 5,3–5,4 tys. euro. Taniej jest na Costa Brava, choć najbardziej pożądane miejscowości dorównują tam Marbelli. To propozycja dla osób ceniących duże miasto, kulturę i szybki dojazd. Trzeba jednak liczyć się z tym, że Katalonia ma jedne z najwyższych stawek podatku od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii - progresywne stawki ITP wynoszą zasadniczo od 10 do 13 proc., zależnie od wartości nieruchomości.Costa Blanca: najbardziej „polskie” wybrzeżeNa drugim biegunie cenowym leży południowa Costa Blanca. W Torrevieja metr kw. kosztuje średnio 2 553 euro, a w całej prowincji Alicante 2 759 euro. To jedyna prowincja, w której cudzoziemcy kupują więcej mieszkań niż sami Hiszpanie. Polacy odpowiadali tam w 2025 r. za ponad 8 proc. wszystkich transakcji. Region przyciąga osoby, które szukają pierwszego domu wakacyjnego, emerytów i inwestorów pod wynajem sezonowy. Rejon jest atrakcyjny również dzięki licznym bezpośrednim lotom do Alicante.– Costa Blanca to naturalny wybór przy mniejszym budżecie: są polskojęzyczni prawnicy, sąsiedzi z Polski i dostępność lotów. Duże zainteresowanie regionem sprawia jednak, że ceny rosną, a na dobre lokalizacje warto szybko się zdecydować. Dlatego coraz więcej klientów pyta też o regiony, które są dziś tym, czym Costa Blanca była dekadę temu – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.Galicja: zielona alternatywa lub Costa de la LuzMniej oczywistym kierunkiem jest Galicja. W Lugo i Ourense mieszkania kosztują średnio 1,6–1,7 tys. euro za metr. W nadmorskich A Coruña i Vigo jest już jednak drożej niż w Torrevieja. Cudzoziemcy stanowią tu zaledwie 2,5 proc. kupujących. To rynek dla tych, którzy szukają autentycznej Hiszpanii, łagodnego klimatu i spokoju, a nie upałów i tłumów turystów.Ciekawą alternatywą jest atlantyckie wybrzeże niedaleko Sewilli. W prowincji Huelva metr kosztuje średnio ok. 1,8 tys. euro, czyli ponad trzy razy mniej niż w Marbelli. Po stronie prowincji Kadyks jest drożej: w El Puerto de Santa María to ok. 3 tys. euro, przy rekordowym wzroście o 19,4 proc. w ciągu roku.– Costa de la Luz to dla wielu klientów odkrycie: szerokie, dzikie plaże, blisko do Sewilli i Portugalii, a ceny w części miejscowości na poziomie sprzed lat. To jednak wybrzeże bardziej sezonowe i gorzej skomunikowane z lotniskami niż Costa del Sol. Dla osób, które szukają letniego domu może to być jednak świetny wybór – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.Podatki i przepisyKoszty zakupu zależą od regionu. Podatek od zakupu na rynku wtórnym wynosi 7 proc. w Andaluzji i 9 proc. w Walencji. Przy zakupie od dewelopera płaci się 10 proc. VAT oraz opłatę skarbową. Polaków nie dotyczą natomiast głośne zmiany: likwidacja tzw. złotych wiz i dyskutowany podatek dla kupujących spoza UE obejmują wyłącznie obywateli państw trzecich.– Jako obywatele UE Polacy kupują w Hiszpanii na tych samych zasadach co Hiszpanie. Ważniejsze są dla nich praktyczne kwestie: rynek pierwotny czy wtórny, różnice podatkowe między regionami i to, czy dłuższy pobyt nie sprawi, że staną się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.&nbsp;

Polacy kupują w Hiszpanii coraz więcej. Metr kwadratowy kosztuje ok. 6 tys. euro w Marbelli i ok. 2,5 tys. euro w Torrevieja. Jaki region na jaki budżet?

Jak wynika z raportu „Marbella Property Market in H1 2026” (DM Properties/ Knight Frank, na podstawie danych Notary Statistics Portal oraz Consejo General del Notariado opublikowanego we wrześniu 2026 r.), w pierwszej połowie 2026 r. w trzech gminach Złotego Trójkąta zawarto 3 422 transakcje mieszkaniowe. W porównaniu rok do roku odnotowano spadek (o 20,7 proc. mniej), równolegle średnie ceny transakcyjne wzrosły. W całym Złotym Trójkącie z 3 781 do 4 366 euro za mkw., czyli o 15,5 proc. rok do roku. W Marbelli o 13,5 proc., w Esteponie o 19,2 proc., w Benahavís o 19,6 proc.– Mniejsza liczba transakcji przy jednoczesnym wzroście średnich cen pokazuje, że spowolnienie aktywności nie przełożyło się dotąd na spadek cen. Jednym z czynników podtrzymujących ceny w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach Marbelli pozostaje ograniczona podaż. Po kilku aktywnych latach rynek wraca do normalnego tempa – komentuje Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.Polacy na czwartym miejscu wśród nabywców w MarbelliRynek Złotego Trójkąta pozostaje zdominowany przez kupujących z zagranicy. Jak podaje Knight Frank, w drugim kwartale 2026 r. cudzoziemcy odpowiadali za ok. 37 proc. zakupów nieruchomości w całej prowincji Malaga, ale w samej Marbelli za 61 proc., w Esteponie za 68 proc., a w Benahavís za 85 proc.Wśród zagranicznych nabywców w Marbelli największą grupę stanowią Brytyjczycy, a kolejne miejsca zajmują Szwedzi, Holendrzy, Polacy i Niemcy. W Esteponie ranking otwierają Holendrzy, przed Brytyjczykami i Polakami.Rosnącą obecność polskich nabywców widać też w danych ogólnokrajowych Registradores de España. W pierwszym półroczu 2026 r. Polacy kupili w Hiszpanii 2 269 nieruchomości, czyli o prawie 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym drugim kwartale było to 1 143 transakcje, czyli 4,33 proc. wszystkich zakupów dokonanych przez obcokrajowców i ósme miejsce w zestawieniu narodowości.– Polska przestała być dla tego rynku ciekawostką. W ciągu kilku lat zmienił się też typ klienta: dziś rzadziej rozmawiam z kimś, kto szuka tylko wakacyjnego lokum. Rozmawiam z przedsiębiorcą, który ma plan na 10 lat, pyta o międzynarodowe szkoły dla dzieci w okolicy i chce znać konkrety dotyczące podatków – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.Kupujący przestał się spieszyćNajważniejsza zmiana pierwszego półrocza nie jest widoczna w liczbie transakcji, ale w sposobie podejmowania decyzji. Nabywcy porównują więcej ofert, dokładniej sprawdzają lokalizację, stan techniczny i cenę względem konkurencyjnych nieruchomości.– Dla polskiego klienta oznacza to jedną praktyczną rzecz: mniejszą presję. Mniej transakcji na rynku to więcej czasu na obejrzenie, sprawdzenie stanu prawnego i policzenie kosztów utrzymania. Rynek po kilku bardzo intensywnych latach wchodzi w spokojniejszą fazę: sprzedaje się mniej, ale ceny nie spadają, a udział kupujących z zagranicy pozostaje wysoki. Jedno się przy tym nie zmienia. W najlepszych lokalizacjach Marbelli dobrych nieruchomości jest niewiele i te wciąż znajdują nabywców szybko &nbsp;– podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.&nbsp;

Mniej transakcji, wyższe ceny. Polacy czwartą grupą zagranicznych nabywców w Marbelli i trzecią w Esteponie

Hiszpania uznaje osobę fizyczną za swojego rezydenta podatkowego, jeżeli spełniony jest choćby jeden z trzech warunków: pobyt dłuższy niż 183 dni w roku kalendarzowym, umiejscowienie w Hiszpanii centrum działalności lub interesów gospodarczych albo zamieszkanie w Hiszpanii małżonka i zależnych od podatnika małoletnich dzieci. Co płaci nierezydent, który ma dom w Hiszpanii Polski rezydent podatkowy, który posiada nieruchomość w Hiszpanii płaci przede wszystkim:&nbsp;·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; IRNR (czyli hiszpański podatek dochodowy dla nierezydentów) od najmu – zasadniczo 19 proc. dla rezydentów UE, z możliwością odliczenia bezpośrednio związanych, prawidłowo udokumentowanych kosztów;·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; IRNR od przypisanej wartości użytkowania nieruchomości, jeżeli nie jest ona wynajmowana;·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 19 proc. od zysku ze sprzedaży, przy czym kupujący obowiązkowo zatrzymuje 3 proc. ceny jako zaliczkę na ten podatek;·&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; lokalny podatek od nieruchomości IBI oraz ewentualny podatek majątkowy – wyłącznie od aktywów położonych w Hiszpanii. Co się zmienia, gdy zostajesz hiszpańskim rezydentem Hiszpański rezydent rozlicza tu co do zasady cały światowy dochód: pensje, działalność, dochód z polskich spółek, dywidendy, odsetki, najem nieruchomości w Polsce, sprzedaż akcji i nieruchomości, część świadczeń emerytalnych oraz zagraniczne struktury i spółki kontrolowane.&nbsp;– Umowa Polska-Hiszpania rozstrzyga, które państwo może opodatkować dany dochód i jak usunąć podwójne opodatkowanie. Nie pozwala jednak wybrać kraju zapłaty podatku – wyjaśnia Joanna Ossowska –Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright. W hiszpańskim IRPF (podatek dochodowy od osób fizycznych) dochody dzielą się na bazę ogólną, czyli wynagrodzenia, działalność, część dochodów z nieruchomości) i bazę oszczędnościową, czyli dywidendy, odsetki, część zysków kapitałowych. W Andaluzji maksymalna łączna stawka krańcowa bazy ogólnej wynosi obecnie około 47 proc. i – co bywa źródłem nieporozumień – dotyczy tylko części dochodu powyżej progu, a nie całej kwoty. Baza oszczędnościowa rośnie stopniowo: 19 proc. do 6 tys. euro, 21 proc. do 50 tys., 23 proc. do 200 tys., 27 proc. do 300 tys. i 30 proc. powyżej tej kwoty. – Dochodzi obowiązek informacyjny. Zagraniczne rachunki, papiery wartościowe, udziały, fundusze, ubezpieczenia i nieruchomości zgłasza się w Modelo 720 – każdą z trzech kategorii osobno, po przekroczeniu 50 tys. euro – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.&nbsp;Wealth Tax:Andaluzja zniosła go w 100 proc., ale nie dla wszystkich Wealth Tax (Impuesto sobre el Patrimonio) to roczny podatek od majątku netto na dzień 31 grudnia – dla hiszpańskiego rezydenta od majątku światowego: nieruchomości w Hiszpanii i w Polsce, rachunków, akcji i funduszy, niektórych polis, samochodów, dzieł sztuki. Kluczowe progi: kwota wolna od podatku to 700 tys. euro na osobę, a główne miejsce zamieszkania jest zwolnione osobno – do 300 tys. euro na osobę. Deklarację składa się, gdy powstaje podatek do zapłaty albo gdy wartość aktywów brutto przekraczają 2 mln euro – nawet przy podatku zerowym.– Andaluzja zniosła regionalny podatek majątkowy w całości - obowiązuje tu 100-procentowa ulga, więc rezydenci regionu w praktyce go nie płacą. To jeden z argumentów, które najczęściej przeważa u zamożnych klientów wybierających Costa del Sol. Z wyłączeniem jednak największych majątków, przy których wchodzi odrębny podatek państwowy – tłumaczy Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.&nbsp;Ulga Beckhama: kto się kwalifikujeUlga Beckhama pozwala osobie, która właśnie przeniosła się do Hiszpanii, rozliczać się przez sześć lat na zasadach bliskich nierezydentowi: 24 proc. do 600 tys. euro dochodu i 47 proc. od nadwyżki, a dywidendy, odsetki i część zysków kapitałowych według skali 19-30 proc.Do podstawowych warunków należą: brak hiszpańskiej rezydencji podatkowej w pięciu poprzednich latach, przeprowadzka z jednej z przyczyn wskazanych w ustawie oraz złożenie formularza Modelo 149 w terminie. Kwalifikującą przyczyną jest <a target="_blank" href="http://m.in">m.in</a>.: praca u hiszpańskiego pracodawcy, delegowanie z zagranicy, praca zdalna (w tym na wizie dla międzynarodowych pracowników online), funkcja administratora hiszpańskiej spółki, działalność uznana za przedsiębiorczą po odpowiedniej procedurze albo praca specjalisty dla startupu lub w obszarze badań i rozwoju.Największa korzyść nie leży jednak w samej stawce. W przypadku ulgi Beckhama podatek majątkowy obejmuje tylko majątek położony w Hiszpanii, wiele zagranicznych dochodów z inwestycji zostaje poza hiszpańskim podatkiem, a Modelo 720 co do zasady nie obowiązuje. Wyjątek: wynagrodzenie za pracę liczy się jako dochód hiszpański, nawet gdy płaci je firma z zagranicy. Z ulgi mogą skorzystać także małżonek lub drugi rodzic wspólnych dzieci oraz dzieci do 25 lat - bez limitu wieku przy niepełnosprawności.Trzy scenariusze do policzenia przed przeprowadzkąNierezydent płaci w Hiszpanii podatki tylko i wyłącznie od dochodów i majątku pochodzących z tego kraju. Zwykły rezydent - od światowych dochodów i światowego majątku. Rezydent z ulgą Beckhama - według zasad specjalnych, z podatkiem majątkowym ograniczonym do aktywów w Hiszpanii.– Przeprowadzka do Hiszpanii to decyzja nie tylko życiowa, ale też podatkowa. Warto wcześniej ustalić, skąd faktycznie będzie zarządzany biznes, jak opodatkowane będą dywidendy, czy udziały spełniają warunki zwolnienia dla firmy rodzinnej i czy da się zastosować ulgę Beckhama. Taką analizę najlepiej zrobić rok przed przeprowadzką, a nie miesiąc po niej – podsumowuje Robert Reiski.&nbsp;

Wealth Tax i ulga Beckhama to nie wszystko. Co muszą wiedzieć Polacy, którzy kupują dom w Hiszpanii

Longevity stało się w ostatnich latach jednym z najgorętszych haseł branży wellness, ale rzadko towarzyszy mu konkret. Nickel Wellnest publikuje ceny wszystkich pięciu programów: od 620 zł za dobę (Move &amp; Heal, Glow &amp; Renew) do 1080 zł (Glow &amp; Renew w wariancie rozszerzonym). Każda stawka obejmuje zakwaterowanie w nowoczesnym hotelu, pełne wyżywienie zgodne z programem, zabiegi, treningi, sesje rozwojowe i konsultacje – bez dopłat za pojedyncze elementy.Punktem wyjścia nie jest jednak cena, tylko kwalifikacja. Przed przyjazdem gość przechodzi wywiad i analizę potrzeb; uwzględniane są cele, styl życia, aktualne samopoczucie i przeciwwskazania. Dopiero na tej podstawie powstaje indywidualny plan pobytu.„W długowieczności nie chodzi o znalezienie jednej cudownej metody. Największe znaczenie mają rzeczy pozornie proste: sen, ruch, odżywianie, profilaktyka, regeneracja i sposób, w jaki radzimy sobie z przewlekłym stresem. Siła zaczyna się wtedy, kiedy te elementy przestają funkcjonować osobno i stają się częścią jednego planu.”dr Małgorzata Gurynowicz, dyrektor medyczna Nickel Wellnest, lekarka rodzinna, specjalistka medycyny stylu życia i długowiecznościDwa lata badań i prototyp na kilkudziesięciu osobachPomysł na Wellnest zaczął się od osobistego doświadczenia Dagmary Nickel, od ponad dwóch dekad związanej z rozwojem przedsięwzięć w obszarach biotechnologii, medycyny i zrównoważonego budownictwa. Choroba autoimmunologiczna skłoniła ją do szukania miejsca, które nie koncentruje się wyłącznie na leczeniu objawów ani na chwilowym odpoczynku. Takiego miejsca nie znalazła.Kolejne dwa lata to były badania, konsultacje i projektowanie rozwiązania wspólnie z lekarzami, fizjoterapeutami, dietetykami, psychologami, ekspertami medycyny stylu życia i tradycyjnej medycyny chińskiej, a także socjologami i projektantami usług. Powstał prototyp, który przetestowała grupa kilkudziesięciu osób – ich doświadczenia posłużyły do przebudowy programów.„Szukałam miejsca, które nie kończy się na kilku przyjemnych dniach, i nie znalazłam go. Przez dwa lata sprawdzaliśmy ze specjalistami, co naprawdę ma sens, a z czego trzeba zrezygnować, choć dobrze wygląda w ofercie. Wellnest jest wynikiem tej selekcji.”Dagmara Nickel, założycielka Nickel WellnestOdporność psychiczna, nie komfortJeden z fundamentów programowych Wellnest jest kontrą wobec dominującego języka branży. Celem pobytu nie jest komfort ani wyciszenie same dla siebie, lecz odporność – zdolność do odreagowania napięcia i świadomego przełączenia organizmu w tryb regeneracji. To umiejętność, której – jak twierdzą twórcy programów – można się nauczyć.„Można wyjechać na weekend, zmienić miejsce i nadal pozostać w tym samym wewnętrznym pośpiechu. Regeneracja zaczyna się wtedy, kiedy człowiek potrafi zauważyć własne napięcie i odzyskuje możliwość przełączenia się w tryb regeneracji. Tego można się uczyć tak samo jak każdej innej umiejętności.”Wojciech Eichelberger, psychoterapeuta, mentor i współtwórca programów rozwojowych Nickel WellnestW programach pojawiają się dlatego praktyczne narzędzia samoregulacji, sesje rozwojowe, praca z oddechem, medytacja i ruch – elementy pomyślane tak, by dały się powtórzyć po powrocie do domu.Stare i nowe w jednym planieProgramy Wellnest łączą dwa porządki, które zwykle funkcjonują osobno: współczesną wiedzę medyczną i biologiczną z wybranymi elementami tradycyjnej medycyny chińskiej. Akupunktura i konsultacje TCM sąsiadują z fizjoterapią, dietetyką kliniczną, osteopatią i kosmetologią, a także z technologiami wspierającymi regenerację. Ważną częścią podejścia jest żywienie – nie jako restrykcyjna dieta na kilka dni, lecz jako narzędzie pracy z organizmem.„Zdrowe odżywianie nie powinno być kolejnym źródłem presji. Jedzenie ma odżywiać, wspierać organizm i jednocześnie pozostawać przyjemnością. Dopiero wtedy jest szansa, że dobre wybory zostaną z nami na dłużej.”Dorota Łapa, ekspertka tradycyjnej medycyny chińskiej i dietetyki, współautorka programu Detox &amp; FlowWellnest nie zastępuje leczenia ani specjalistycznej opieki medycznej. Jego rolą jest profilaktyka, edukacja i regeneracja.Pięć programów, pięć różnych potrzebZakres, kolejność i intensywność działań w obrębie każdego programu są dobierane indywidualnie.ProgramCel i główne elementyCena za dobę (all inclusive)Mind &amp; CalmRedukcja stresu i regulacja układu nerwowego. Sesje rozwojowe, medytacje, treningi, zabiegi wyciszające, fizykoterapia.725–775 złDetox &amp; FlowWsparcie naturalnych procesów oczyszczania, praca nad trawieniem i lekkością. Dieta roślinna, akupunktura i konsultacje TCM, masaże drenujące.785–835 złShape &amp; BurnRedukcja tkanki tłuszczowej i modelowanie sylwetki bez cudownych diet. Dieta z umiarkowanym deficytem, codzienne treningi, sesje o żywieniu i longevity.900–935 złMove &amp; HealFizjoterapia, regeneracja i profilaktyka przeciążeń. Zabiegi manualne, akupunktura, dobrany ruch, fizykoterapia.620–855 złGlow &amp; RenewRegeneracja skóry i profilaktyka starzenia. Kosmetologia estetyczna połączona z dietą, ruchem i regeneracją.620–1080 zł&nbsp;Nadmorski las, plaża i Bałtyk nie są wyłącznie tłem pobytu – odpoczynek jest w Wellnest traktowany jako część programu, a nie przerwa między jego elementami.Najważniejsze zaczyna się po wyjeździeWellnest odchodzi od myślenia o pobycie wellness jako krótkiej ucieczce od codzienności. Uczestnik ma doświadczyć różnych sposobów dbania o siebie, zobaczyć, co rzeczywiście mu służy, i wyjechać z narzędziami, które da się włączyć do zwykłego dnia.