Barcelona mówi „nie”, Marbella wciąż „tak”. Nowa mapa najmu turystycznego w Hiszpanii

W Barcelonie do listopada 2028 r. mają wygasnąć wszystkie licencje na mieszkania turystyczne, w Madrycie nowe lokale tego typu mogą działać praktycznie tylko z niezależnym wejściem, a w Alicante i Maladze wstrzymano wydawanie nowych pozwoleń na terenach mieszkaniowych. Do tego w całym kraju najem na doby wymaga dziś zgody wspólnoty mieszkaniowej.

– W Hiszpanii, w ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy, zasady wynajmu mieszkań turystom zmieniły się bardziej niż przez poprzednią dekadę. Dla Polaków, którzy kupują w tym kraju rekordową liczbę nieruchomości to sygnał, żeby przed zakupem sprawdzić, czy w danej gminie i konkretnym budynku najem turystyczny jest w ogóle możliwy – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Wynajem nieruchomości w Hiszpanii - trzy zgody zamiast jednej

Według danych Colegio de Registradores, w pierwszym półroczu 2026 r. Polacy kupili w Hiszpanii 2269 nieruchomości – najwięcej w historii. Najchętniej wybieramy wybrzeże – Costa Blanca i Costa del Sol, a wielu kupujących zakłada, że apartament w kurorcie częściowo „zarobi na siebie" dzięki wynajmowi turystom. To wciąż realny scenariusz, ale trzeba pamiętać o kilku ważnych kwestiach.

– Jeszcze kilka lat temu wystarczyło kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, zgłosić je w rejestrze turystycznym i można było wystawiać ofertę na platformach wynajmu. Dziś licencja to proces wieloetapowy, a o tym, czy w ogóle da się ją uzyskać, decydują jednocześnie urząd gminy, region i sąsiedzi z tego samego budynku. Dlatego każdą nieruchomość, którą klient chce kupić pod wynajem krótkoterminowy, weryfikujemy pod tym kątem jeszcze przed rezerwacją – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz.

W Hiszpanii nie istnieje jedna, ogólnokrajowa licencja na wynajem turystyczny. Każdy region ma własne przepisy, a nawet własne nazewnictwo. W praktyce inwestor musi jednak wszędzie przejść przez trzy poziomy.

Gmina. Urząd miasta (Ayuntamiento) decyduje, czy w danej strefie, dzielnicy lub budynku plan zagospodarowania w ogóle dopuszcza działalność turystyczną. Wiele miast wprowadza limity strefowe, wymogi techniczne lub całkowicie wstrzymuje wydawanie nowych pozwoleń.

Region. Właściwą licencję i numer rejestracyjny nadaje urząd ds. turystyki danej wspólnoty autonomicznej. W większości regionów wpis następuje na podstawie oświadczenia właściciela o spełnieniu wymogów technicznych (m.in. klimatyzacja, wentylacja, wyposażenie, zabezpieczenia przeciwpożarowe), które mogą zostać sprawdzone podczas inspekcji. Coraz częściej obowiązują gminne limity.

Wspólnota mieszkaniowa. Od ubiegłego roku w całej Hiszpanii uruchomienie nowego najmu turystycznego w budynku wielolokalowym wymaga wyraźnej zgody wspólnoty – „za” muszą głosować trzy piąte wszystkich właścicieli, którzy reprezentują jednocześnie trzy piąte udziałów. Przepis dotyczy zarówno rynku wtórnego, jak i nowych inwestycji.

– Dlatego zawsze prosimy o protokoły z zebrań, statut wspólnoty i potwierdzenie, czy lokal ma już aktywny numer w rejestrze turystycznym. Zakup mieszkania z istniejącą, legalną licencją to dziś realna wartość dodana – wyjaśnia Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Mapa Hiszpanii: gdzie najłatwiej o wynajem

Barcelona – odliczanie do zera. Miasto nie wydaje nowych licencji od 2015 r., a władze zapowiedziały, że w listopadzie 2028 r. wygasną wszystkie (ok. 10,1 tys.) istniejące pozwolenia. Najem turystyczny przenosi się do sąsiednich gmin, ale i tam pojawiają się zakazy.

Madryt – tylko z własnym wejściem. W historycznym centrum dopuszcza najem turystyczny w zasadzie tylko w budynkach w całości przeznaczonych na ten cel. Poza nim nowe lokale na wynajem w budynkach mieszkalnych mogą działać tylko wtedy, gdy mają niezależne wejście i znajdują się na parterze lub pierwszym piętrze.

Walencja – ostrzejsze warunki. Pod koniec marca 2026 r. miasto zastąpiło moratorium stałą regulacją z limitami dla poszczególnych dzielnic i wymogiem niezależnego wejścia z ulicy.

Alicante – wstrzymane licencje. Od początku 2025 r. miasto nie wydaje nowych licencji dla mieszkań turystycznych w budynkach mieszkalnych. Wszystkie wnioski o potwierdzenie zgodności urbanistycznej złożone od tego czasu zostały odrzucone, a nowe, docelowe przepisy mają zostać przyjęte do końca 2026 r.

Wyspy Kanaryjskie – limity i cele mieszkaniowe. Ustawa obowiązująca od grudnia 2025 r. ogranicza liczbę mieszkań wakacyjnych do 10 proc. zasobu gminy (20 proc. na mniejszych wyspach), a nowo wybudowane mieszkania muszą przez lata służyć celom mieszkaniowym, zanim będzie można je wynajmować turystom.

Costa del Sol – rynek dwóch prędkości. Malaga zdecydowała o zawieszeniu nowych pozwoleń na zakwaterowanie turystyczne na terenach mieszkaniowych już w sierpniu 2025 r. (może obowiązywać maksymalnie trzy lata). Marbella (ponad 15,4 tys. zarejestrowanych mieszkań turystycznych) nie wprowadziła moratorium, choć zapowiedziała własny spis lokali i zaostrzenie zasad przekształceń. Estepona, Benahavís, Mijas czy Fuengirola działają w ramach przepisów regionalnych, ale andaluzyjskie prawo dało gminom narzędzia do ograniczania najmu.

– W wielu kurortach, przy dobrze dobranej nieruchomości i zgodzie wspólnoty, wynajem turystyczny nadal jest realny i opłacalny. Popyt jest ogromny – na Costa del Sol w sierpniu hotele były wypełnione w niemal 93 proc., a przychód na dostępny pokój był najwyższy w historii. Problemem nie jest więc brak gości – dodaje Robert Reiski.

Alternatywy dla wynajmu na doby

Zaostrzające się przepisy nie oznaczają, że inwestycja w nieruchomość w Hiszpanii przestaje mieć sens. Coraz więcej kupujących rozważa najem długoterminowy (na ponad rok), który nie wymaga licencji turystycznej ani zgody wspólnoty i daje stabilny dochód w kraju, w którym mieszkań na wynajem brakuje. Druga możliwość to apartamenty i pokoje hotelowe, które można kupić na własność z jednoczesnym oddaniem ich w ramach długoterminowego leasingu. Nieruchomość generuje stały przychód z wynajmu, a całością zarządza hotel. Trzecia grupa – najliczniejsza wśród klientów kupujących nieruchomości premium – kupuje przede wszystkim dla siebie, licząc na wzrost wartości w długim terminie.

– Jeśli klient chce kupić mieszkanie pod wynajem turystyczny, trzeba zwrócić uwagę na kilka kwestii. Czy gmina w ogóle dopuszcza najem na doby w tej strefie i czy nie obowiązuje tam moratorium albo wymóg niezależnego wejścia. Czy lokal ma już licencję uzyskaną przed 3 kwietnia 2025 r. i czy przejdzie ona na nowego właściciela. Czy wspólnota nie zakazuje najmu turystycznego i czy da się uzyskać zgodę trzech piątych właścicieli. Do tego dochodzą regionalne wymogi techniczne. Na koniec liczymy, jak opłacalna będzie inwestycja również przy najmie długoterminowym albo własnym użytkowaniu – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka By-Bright.