Nowe przepisy mieszkaniowe w Hiszpanii już obowiązują. Co oznaczają dla kupujących z Polski?

Od 8 października w Hiszpanii obowiązuje nowy dekret mieszkaniowy – Real Decreto-ley 29/2026. Zastąpił przepisy, których nie zatwierdził Kongres Deputowanych. Co nowe przepisy oznaczają dla kupujących z Polski?

Nowy dekret obowiązuje tymczasowo: 16 października zagłosuje nad nim Stała Deputacja Kongresu (Diputación Permanente), która po rozwiązaniu parlamentu przejęła jego uprawnienia. Zdaniem hiszpańskich ekspertów zostaną wtedy przegłosowane. Nowe zasady dotyczą przede wszystkim zakupu mieszkań z najemcą oraz opłacalności inwestycji pod wynajem.

– Dla osoby, która kupuje mieszkanie w nowej inwestycji albo niewynajętą nieruchomość z rynku wtórnego, proces zakupu nie zmienia się, dlatego naszym klientom mówimy wprost: nie ma powodu do niepokoju ani do pośpiechu. Kluczowe jest za to staranne przygotowanie każdej transakcji – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Mieszkanie z najemcą: prawo pierwokupu bez wyjątków

Najważniejsza zmiana dla kupujących dotyczy nieruchomości sprzedawanych z najemcą. W umowach najmu zawieranych od 8 października najemca nie może już zrzec się prawa pierwokupu (tanteo y retracto). Wcześniej przy dłuższych umowach było to możliwe. Kupujący przejmuje też trwającą umowę najmu. Nowe przepisy przewidują możliwość jej nadzwyczajnego przedłużenia o maksymalnie dwa lata, ale nie automatycznie. Dotyczy to określonych umów najmu na cele mieszkaniowe, których ustawowy okres ochrony dobiega końca, pod warunkiem że najemca terminowo opłacał czynsz przez ostatnie osiem miesięcy. Przepisy przewidują również wyjątki, m.in. gdy właściciel wykaże uzasadnioną potrzebę wykorzystania mieszkania na własne potrzeby lub potrzeby rodziny.

– Zanim klient złoży ofertę na mieszkanie z rynku wtórnego, sprawdzamy, czy lokal jest wynajęty, na jakich warunkach, do kiedy i czy najemca został prawidłowo zawiadomiony o sprzedaży – wyjaśnia Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Po zmianach to jeden z najważniejszych punktów kontroli, bo nieprawidłowe zawiadomienie może umożliwić najemcy skorzystanie z prawa retracto, czyli przejęcia mieszkania na tych samych warunkach już po transakcji i utrudnić jej finalizację oraz rejestrację.

– Ostateczną ocenę umowy najmu zawsze powinien przeprowadzić prawnik, dlatego najlepiej wybrać agencję, która współpracuje z doświadczonymi prawnikami znającymi hiszpańskie przepisy o najmie i sprzedaży nieruchomości – dodaje Robert Reiski.

Inwestycja pod wynajem: nowe limity i podatki

Osoby, które chcą kupić nieruchomość w Hiszpanii, żeby ją wynająć, muszą liczyć się z kilkoma nowymi zasadami. Do końca 2027 r. trudniej będzie podnieść czynsz obecnemu najemcy. Jeśli czynsz jest już wyższy niż urzędowy wskaźnik cen najmu dla danej okolicy, podwyżki nie będzie wcale. W pozostałych przypadkach czynsz może wzrosnąć najwyżej o 2 proc. rocznie, chyba że strony zawrą nowe porozumienie.

Zmieniają się też zasady wynajmu na krótszy czas. Najem średnioterminowy wymaga udokumentowanej przyczyny (np. studia, praca) i co do zasady nie może trwać dłużej niż 12 miesięcy. Jeśli tych warunków nie spełnia, traktuje się go jak zwykły najem długoterminowy, z pełną ochroną najemcy.

Od 1 grudnia 2026 r. najem umeblowanych lokali do 30 nocy bez usług hotelowych zostanie objęty 10-proc. VAT. W miejscowościach, w których brakuje mieszkań na wynajem, a czynsze są wysokie (tzw. zonas tensionadas), gminy będą mogły też podnieść podatek od nieruchomości (IBI) dla lokali turystycznych. W Andaluzji, w tym w Marbelli i Maladze, takich stref dotąd nie ogłoszono.

– Rentowność inwestycji pod wynajem liczymy z klientem w kilku wariantach. Przy inwestycji pod wynajem trzeba dziś dokładniej określić planowany model najmu – długoterminowy, średnioterminowy czy krótkoterminowy, ponieważ każdy z nich podlega innym zasadom i może mieć inne konsekwencje podatkowe – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Najem turystyczny nie znika. Zmienia się profil inwestycji

Eksperci zwracają uwagę, że nowe przepisy przesuwają akcent z najmu krótkoterminowego na średnio- i długoterminowy. Ich zdaniem popyt na taki najem, zwłaszcza na popularnym Costa del Sol rośnie, bo coraz więcej osób, także z Polski, przeprowadza się do regionu na stałe. Jednocześnie nie słabnie ruch turystyczny: w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 r. lotnisko w Maladze obsłużyło ponad 19,3 mln pasażerów, o 6,6 proc. więcej niż rok wcześniej.

– Najem turystyczny w Hiszpanii nie znika, dlatego rozmawiamy z klientami o różnych strategiach. Jedną jest mieszkanie ze sprawdzoną licencją turystyczną, drugą – inwestycja nastawiona na wzrost wartości nieruchomości. Trzecią opcją, szczególnie dla osób, które nie chcą samodzielnie zajmować się najmem, są apartamenty w obiektach hotelowych i resortach działających na licencji hotelowej. Właściciel korzysta z lokalu przez wybrany czas w roku, a najmem i formalnościami zajmuje się operator. Przy rosnącym ruchu turystycznym na Costa del Sol to rozwiązanie warte rozważenia – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Ograniczenia najmu krótkoterminowego wprowadzały wcześniej m.in. Nowy Jork, Amsterdam i Berlin, a mieszkania w tych miastach nie stały się wyraźnie tańsze. – Źródłem problemu nie jest sam najem turystyczny, tylko zbyt mała podaż mieszkań. Koszty budowy i materiałów w ostatnich latach bardzo mocno wzrosły, a mieszkań publicznych wciąż powstaje za mało – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.