Nieruchomość w Hiszpanii czy w Tajlandii? Gdzie Polacy coraz częściej lokują kapitał

Hiszpania cały czas jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym: w pierwszym półroczu 2026 r. Polacy kupili w tym kraju blisko 2,3 tys. nieruchomości. Inwestorzy patrzą jednak również na inne rynki. Na celowniku jest Tajlandia, gdzie najem apartamentu na Phuket może przynieść 6-10 proc. zysku netto rocznie.

Hiszpania i Tajlandia przyciągają inwestorów o nieco innych oczekiwaniach i możliwościach finansowych.

– Costa del Sol to rynek bardziej dojrzały, wybierany zarówno z myślą o ochronie i długoterminowym wzroście wartości kapitału, jak i własnym użytkowaniu nieruchomości. Tajlandia natomiast przyciąga przede wszystkim inwestorów poszukujących niższego progu wejścia i atrakcyjnego potencjału dochodów z wynajmu. To dwa różne modele inwestowania, dlatego zamiast je ze sobą bezpośrednio porównywać, pomagamy klientom wybrać rynek najlepiej odpowiadający ich budżetowi i celom inwestycyjnym – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Marbella czy Phuket? Który rynek jest dla kogo

Phuket to dziś drugi największy rynek nieruchomości w Tajlandii po aglomeracji Bangkoku. Według najnowszego badania Agency for Real Estate Affairs (AREA) na Phuket powstało już 806 projektów z ponad 90 tys. lokali o łącznej wartości 705 mld batów (ok. 21,6 mld dolarów), z czego sprzedano ok. 85 proc. Tylko w 2026 r. na rynek trafiło 13,8 tys. nowych mieszkań i willi wartych 176,5 mld batów – więcej niż w jakiejkolwiek innej prowincji Tajlandii.

– Phuket to już nie tylko wakacyjny kierunek. Turyści i inwestorzy wciąż stanowią około 80 proc. kupujących, ale przybywa cudzoziemców, którzy mieszkają tam przez większą część roku. Dzięki temu popyt na najem nie kończy się wraz z sezonem – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Tajlandia kusi też wizami dla inwestorów. Zakup nieruchomości za co najmniej 3 mln batów (ok. 92 tys. dolarów) otwiera drogę do odnawialnej wizy Long Stay, a program Long Term Resident daje prawo pobytu nawet na 10 lat. Wyspa rozbudowuje też infrastrukturę: do 2027 r. lotnisko na Phuket ma obsługiwać 18 mln pasażerów rocznie, a na 2031 r. zaplanowano otwarcie nowego portu lotniczego Andaman na 40 mln pasażerów.

Costa del Sol: rekordy Polaków i stabilny wzrost cen

Nadal jednak Hiszpania pozostaje pierwszym wyborem polskich inwestorów. Polacy kupili w Hiszpanii w pierwszym półroczu 2026 r. blisko 2,3 tys. nieruchomości. Daje to Polsce 8. miejsce wśród zagranicznych kupujących.

Według firmy doradczej CBRE w I półroczu 2026 r. w nieruchomości w prowincji Malaga zainwestowano rekordowe 418 mln euro, ponad trzy razy więcej niż przed rokiem. Lotnisko w Maladze obsłużyło w pierwszych ośmiu miesiącach 2026 r. ponad 19,3 mln pasażerów, o 6,6 proc. więcej niż rok wcześniej.

– W prowincji Malaga niemal jedną trzecią kupujących stanowią cudzoziemcy, a wśród nich coraz wyraźniej widać Polaków. Ten rynek przez lata pokazał odporność na kryzysy. Ograniczona ilość gruntów pod zabudowę sprawia, że dobre lokalizacje w Marbelli zyskują na wartości niezależnie od koniunktury – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Hiszpania wymaga jednak nastawienia na dłuższy termin. Inwestorzy powinni uwzględnić koszty transakcyjne i zmieniające się otoczenie regulacyjne. W Andaluzji zakup nieruchomości z rynku wtórnego podlega co do zasady 7-proc. podatkowi od przeniesienia własności (ITP), a nowe regulacje dotyczące rynku najmu zwiększają znaczenie prawidłowego określenia charakteru i warunków umowy. Przed zakupem nieruchomości inwestycyjnej szczególnie istotna jest weryfikacja zasad wynajmu obowiązujących w danej lokalizacji.

Własność, najem, horyzont. Gdzie leżą różnice

Największa różnica dotyczy prawa własności. W Hiszpanii cudzoziemiec z UE kupuje dom czy apartament na takich samych zasadach jak Hiszpan, z pełną własnością gruntu i wpisem do rejestru. W Tajlandii obcokrajowiec może mieć na własność (freehold) tylko apartament, i to pod warunkiem, że cudzoziemcy nie posiadają więcej niż 49 proc. powierzchni budynku. Wille kupuje się w formie dzierżawy (leasehold) na 30 lat z możliwością przedłużenia.

– Dla klienta, który kupuje willę za kilka milionów euro i myśli o przekazaniu jej dzieciom, pełna własność w europejskim systemie prawnym jest argumentem nie do przecenienia. W Tajlandii to też jest bezpieczne, ale trzeba rozumieć konstrukcję leasehold i dokładnie sprawdzić umowę – tłumaczy Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Tajlandia wygrywa za to bieżącą rentownością. Najem na Phuket przynosi 6-10 proc. zysku netto rocznie, podczas gdy w Dubaju, z którym inwestorzy często porównują Phuket, średnie stopy zwrotu spadły do ok. 5,45 proc. Koszty utrzymania lokalu są wielokrotnie niższe niż w Europie. Trzeba jednak pamiętać, że tajskie prawo zakazuje wynajmu na krócej niż 30 dni bez licencji hotelowej, a kara może wynieść 20 tys. batów plus 10 tys. batów za każdy kolejny dzień naruszenia.

– Wysokie stopy zwrotu w Tajlandii są realne, ale tylko wtedy, gdy model najmu jest legalny. To nie jest rynek szybkiego wyjścia: minimalny horyzont to pięć-siedem lat – podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Drugi dom a dochód z najmu

Eksperci podkreślają, że oba rynki odpowiadają na inne potrzeby. Hiszpania to przede wszystkim drugi dom w Europie, kilka godzin lotu od Polski i stabilny wzrost wartości. Tajlandia przyciąga raczej tych, dla których liczy się bieżący dochód z najmu.

– Najczęściej radzimy, żeby zacząć od pytania o cel. W praktyce to zwykle dwie różne grupy klientów. Ci, którzy kupują willę w Marbelli, rzadko liczą przede wszystkim zwrot z najmu. Szukają domu dla rodziny, w którym spędzą kilka miesięcy w roku i miejsca, które z czasem zyska na wartości. Klient zainteresowany Phuket częściej myśli jak inwestor: kupuje apartament, którego sam używa rzadziej i oczekuje regularnego dochodu z najmu oraz dywersyfikacji poza Europę. W obu przypadkach zasada jest ta sama: sprawdzony deweloper, niezależny prawnik i inwestycja traktowana jako element szerszego portfela – podsumowuje Joanna Ossowska-Rodziewicz.