Inwestycja w Tajlandii: pułapka krótkoterminowego najmu a realne stopy zwrotu

Tajlandia coraz częściej interesuje polskich inwestorów. Stoi za tym wzrost wartości nieruchomości, stopy zwrotu, które sięgają 5-12 proc. rocznie, liberalne przepisy dla cudzoziemców i rosnąca liczba turystów. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z pułapek najmu krótkoterminowego.

Prawo tajskie jednoznacznie zabrania wynajmu nieruchomości prywatnych na okres krótszy niż 30 dni, jeśli właściciel lub zarządca nie posiada licencji hotelowej. Mówi o tym Hotel Act z 2004 roku, który obejmuje wszystkie formy krótkoterminowego zakwaterowania - niezależnie od tego, czy ogłoszenie wystawione jest na Airbnb, Booking.com, czy bezpośrednio przez dewelopera.

– To nie martwe prawo. Tajskie władze regularnie prowadzą kontrole, nakładają kary finansowe i zamykają budynki, w których nielegalny najem jest praktykowany na masową skalę. Kara może wynieść do 20 tys. bahtów, czyli ok. 2400 zł i dotyczy zarówno zarządcy, jak i właściciela lokalu, a potem 10 tys. bahtów za każdy kolejny dzień naruszenia – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Który model wynajmu wybrać?

Podstawą działania zgodnie z prawem jest licencja hotelowa. W praktyce oznacza to najczęściej funkcjonowanie budynku w formule condo-hotel lub rental pool, zarządzanego przez operatora, który posiada odpowiednie uprawnienia lub współpracującego z licencjonowanym podmiotem hotelowym. – Bardzo istotne jest, żeby sprawdzić te warunki u dewelopera, gdy kupujemy nieruchomości inwestycyjnie – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Alternatywą dla modelu krótkoterminowego jest najem długoterminowy, który w ogóle nie podlega tym ograniczeniom. Bangkok oferuje np. stabilne 4-5 proc. rocznie z najmu długoterminowego, Phuket – 8-12 proc. W tym przypadku wielu renomowanych deweloperów ma firmy, które zajmują się najmem, aby zagwarantować kompleksowe usługi, przede wszystkim dla zagranicznych klientów inwestycyjnych.

– To dobre stopy zwrotu i możliwość połączenia inwestycji z własnym użytkowaniem – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Tajlandia wymaga przygotowania

Tajlandia jest prawdziwą szansą inwestycyjną. Kraj odwiedziło w ubiegłym roku około 30 milionów zagranicznych turystów. Wzrost wartości nieruchomości w Phuket wyniósł w ostatnim kwartale 2025 roku ponad 5 proc. rok do roku. Program LTR Visa przyciąga rezydentów i napędza popyt na nieruchomości premium. Koszty utrzymania lokalu są wielokrotnie niższe niż w Europie, a podatek od posiadania nieruchomości dla apartamentów to dosłownie kilkaset złotych rocznie.

- Moja rekomendacja? Wybierać wyłącznie sprawdzonych deweloperów, korzystać z niezależnej obsługi prawnej i traktować tę inwestycję jako element szerszego portfela – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Przed zakupem koniecznie należy sprawdzić, czy nieruchomość posiada licencję hotelową lub inną, która uprawnia do świadczenia usług krótkoterminowego zakwaterowania oraz jaka jest forma jej własności. Cudzoziemcy mogą nabyć nieruchomość na pełną własność (freehold) jedynie do 49 proc. powierzchni budynku. W przypadku willi dostępny jest wyłącznie leasehold — dzierżawa na 30 lat z możliwością przedłużenia do 90 lat.